上半年重庆房地产开发市场在调控中走势强劲

　　2013 年上半年重庆房地产开发市场在“国五条”的政策背景和经济增长放缓的市场背景中走势较为强劲，投资额、施工面积、新开工面积等供给先行指标增长速度均呈现出加快趋势，同时反映市场交易活跃程度的各项指标表现良好。但面对当前较为复杂的国内外经济环境及其变化，影响重庆房地产开发市场前景的不确定性因素正在不断增加。

　　一、全市房地产开发投资增速走强

　　2013 年上半年全市房地产开发投资 1272.28 亿元，同比增长 27.7% ，较一季度提高 2.4 个百分点，其中商品住宅开发投资 901.65 亿元，增长 34.3% ，较一季度提高 6.1 个百分点，贡献率为 83.4% ，拉动全市房地产开发投资增长 23.1 个百分点。商品住宅开发投资增速在经历 2012 年低于全市房地产开发投资增速的相对弱势调整后，受新“国五条”中“增加普通商品住房供给及供地供应”的影响，于今年 3 月起逐月加快，成为助推近期房地产开发市场投资稳中有进的主要动力。

　　2012 年以来重庆房地产开发投资及商品住宅投资增速

　　单位： %

　　同期，重庆房地产开发市场中非住宅类房屋投资仍呈较快增长态势。 2012 年全市非住宅类开发投资增长势头迅猛， 办公楼开发投资突破百亿元，增长 92.9%，商业营业用房开发投资突破三百亿元，增长 41.0%，今年上半年该趋势得以延续，其中办公楼开发投资 57.96亿元，增长 99.9%，商业营业用房开发投资 145.69亿元，增长 31.8%。

　　二、建安投资力度加快，施工、新开工、竣工面积全面增长

　　从开发投资构成来看， 2013年上半年，全市房地产开发企业建安投资 931.72亿元，同比增长 31.7%，较同期开发投资增速高 4.0个百分点，较一季度加快 1.1个百分点。其中，建筑工程投资 825.91亿元，增长 34.3%，安装工程投资 105.82亿元，增长 14.4%。

　　配合建安投资力度加大的是全市房地产开发市场建设规模的全面增长。上半年，全市商品房施工面积 22107.93万平方米，增长 22.4%，较一季度提高 7.3个百分点，新开工面积 3729.69万平方米，增长 32.1%，较一季度提高 20.5个百分点，竣工面积 1660.47万平方米，增长 6.4%，较一季度提高 5.2个百分点。

　　三、 商品房销售市场交易活跃，“国五条”主导商品房销售市场阶段性变化特征

　　上半年全市商品房销售面积 2186.27 万平方米，同比增长 17.0% ，较一季度提高 0.2 个百分点，较去年同期提高 19.0 个百分点，其中商品住宅销售面积 2011.48 万平方米，增长 18.3% ，较去年同期提高 21.5 个百分点。从 2013 年年初以来的各月商品房销售情况看，“国五条”从税收到信贷的一系列政策“组合拳”对商品房销售市场影响作用较为明显，形成阶段性变化特征。

　　第一阶段： 实施细则空白期 二手房市场交易量激增。 从“国五条”出台到实施细则落地重庆的一个月中，重庆市新建商品房销售面积增速由 2 月 24.5% 回落到 3 月 16.8% ，而同期二手房交易量大幅增长，“国五条”中对房产转让的个人所得税政策成为主要影响因素，赶在细则出台前完成二手房交易的意愿极为明显。

　　第二阶段： 地方细则出台后一、二手市场结构变化。 3 月底重庆市政府落实“国五条”的实施细则出台，同样强调了 房产转让的个人所得税政策，二手房交易量明显回落，新建商品房销售市场有所回升， 3 、 4 、 5 各月全市商品房销售面积增速分别为 16.8% 、 17.4% 和 20.1% 。

　　第三阶段：调控政策有利于形成供给与刚性需求的平衡。 “国五条”一方面从保障房和供地政策上刺激市场供给增长，另一方面通过税收和信贷政策遏制投资、投机性购房需求，从而有利于刚性需求和市场供给形成较为健康的供求平衡状态，已达到对房地产市场调控的政策目的。

　　四、房地产资金保障充足有力，三大 主力资金增长较快

　　上半年，房地产开发企业资金来源合计 3380.99 亿元，同比增长 20.1% ，较一季度增速提高 11.2 个百分点。其中本年到位资金 2222.06 亿元，同比增长 35.9% ，较一季度增速提高 2 个百分点，延续一季度的趋势，继续超过同期房地产开发投资增速。

　　国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达 99.9%，一直是重庆房地产开发企业的主要资金来源。上半年，国内贷款到位 586.51 亿元，增长 76.7% ，占本年资金来源总计的 26.4% ；企业自筹资金 568.34 亿元，增长 12.1% ，占比 25.6% ，； 其他资金到位 1065.76 亿元，增长 33.8% ，占比 48.0% 。三大主力资金的较快增长，特别是占本年资金来源总量近一半的以 定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的 其他资金强势增长，既是当前商品房市场活跃的体现，也有利于企业资金良性循环，确保全市房地产开发市场健康发展。

　　五、国内外经济环境复杂，不确定因素增加

　　总体来看， 2013 年上半年全市房地产市场供给强劲、需求活跃，呈现出良好的发展态势，但面对较为复杂的国内外经济环境，影响市场前景的不确定性因素仍在增加。

　　首先是国际经济环境中美国经济恢复预期渐强，国际资本从发展中国家向欧美回流的趋势正在显现，各国宽松的货币政策也正在转向平稳，因此，国内各项投资资金供给力度均有减弱的可能，进而影响房地产开发投资的持续增长。

　　其次是以银行为主的国内金融系统资金流动性瓶颈显现，其主要原因主要来自于国际经济形势变化和银行信贷中的中长期贷款比重偏高两方面因素影响。因此，银行贷款或将进行必要的结构调整，减少中长期贷款比重，提高信贷资金流动性，增强风险抵抗能力，势必减少房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的发放力度，从而对房地产市场的供给和需求形成制约。

　　再次是中央政府面对当前的国际经济环境变化、信贷资金流动性减弱、国内经济保增长调结构的要求和近期一线城市房价的上涨压力，或将进一步出台宏观调控政策 “ 组合拳 ” ，对整体经济环境和房地产开发市场产生直接影响。

　　最后是基于重庆特殊发展地位的利好因素， 重庆市作为年轻的直辖市，携政策、环境、定位等多方面优势，以成为长江上游经济中心为发展目标，刚性购房需求仍将是重庆房地产开发市场的主导力量，特别是城乡统筹发展过程中经济中心与周边区域房地产市场的轮番循环发展模式，仍将是重庆房地产开发市场健康发展的重要保障。

　　（投资处屈磊旻）