前三季度重庆房地产开发市场稳中有进

　　今年以来，国内外环境都出现了新的变化。把稳增长放在更加重要的位置，是根据形势变化处理经济平稳较快增长、调整经济结构和管理通胀预期三者关系的重要举措。央行自去年末以来三次调低存款准备金率，并在本年 6月进行了三年来的首次降息，宏观政策的一系列预调微调措施，为重庆房地产开发市场实现稳中有进的健康发展带来了契机。

　　一、多因素驱动房地产开发投资增速于近期反弹

　　2012 年前三季度，全市房地产开发投资 1751.44亿元，同比增长 26.8%，较 1-8月加快 5.2个百分点，较上半年加快 7.1个百分点。重庆市房地产开发投资增速在经历了自 2011年以来到今年一季度的持续回落后，在今年 4月至 8月连续 5个月在 20%左右小幅波动、逐步趋稳，并于近期反弹、实现稳中有进。

　　图 1:2011年以来各月房地产开发投资同比增速

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　　（一）建安投资发力成为投资增速加快的主动力

　　从开发投资构成来看， 2012年前三季度，全市房地产开发企业建安投资 1230.51亿元，同比增长 30.5%，较 1-8月加快 6.6个百分点，较上半年加快 12.4个百分点，占全市房地产开发投资比重为 70.3%；而以土地购置费为主的其他费用占比近三成，达 28.4%，完成投资 498.17亿元，增长 16.9%，较开发投资增速低 9.9个百分点。建安投资权重高、增速快，成为促进房地产开发投资加速增长的主要动力。

　　（二）住宅类投资反弹是开发投资增速同步反弹的有利因素

　　从全市房地产投资房屋类型分组情况来看，住宅投资增速的反弹是推动开发投资增速同步反弹的有力推手，前三季度全市商品住宅投资 1208.31亿元，同比增长 25.0%，较上半年提高 7.7个百分点；以商品住宅配套（如车库、其他小区设置等）为主的其他房屋类型完成投资 303.57亿元，增长 30.8%，较上半年提高 9.2个百分点。上述两项投资合计 1511.88亿元，占全市开发投资比重为 86.3%。

　　而同期商业办公类房屋投资则维持平稳增长，其中办公楼投资 60.39亿元，增长 62.4%，较上半年加快 7.5个百分点，商业营业用房投资 179.18亿元增长 23.2%，较上半年放缓 1.1个百分点。

　　（三）“一圈两翼”齐头并进是房地产投资全面反弹的显著表现

　　分区域来看， 2012年前三季度“一小时经济圈”房地产开发投资 1551.83亿元，同比增长 26.3%,较上半年加快 5.8个百分点；“渝东北翼”房地产开发投资 144.23亿元，增长 51.9%，较上半年加快 21.1个百分点；“渝东南翼”完成投资 55.39亿元，虽较去年同期仍下降 2.8%，但下降幅度较上半年减小 12.4个百分点。全市各大区域房地产开发投资增速均较上半年有所回升，呈现出全面反弹的发展趋势。

　　二、商品房销售市场总体持平中呈现三大亮点

　　2012 年前三季度，全市商品房销售面积 2946.84万平方米，同比增长 1.0%，较上半年提高 3.0个百分点。今年以来全市商品房销售面积各月增速基本维持在“零增长”附近波动，最低增速为 -4.0%，最高增速为 1.6%。

　　图 2： 2012年前三季度全市商品房销售面积增速

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　　（一）“金九”旺季行情名不虚传

　　从今年以来各月全市商品房销售情况来看，九月份作为商品房销售市场的传统旺季，购房需求再次集中释放，九月当月商品房销售面积达 430.11万平方米，环比增长 19.7%，较去年同期增长 3.0%，不仅和“小阳春”的三月份同样突破 420万平方米，还超过其 426.60万平方米的总量成为本年当月销售面积最高的月份。

　　（二）销售额持续平稳增长蕴含两大内涵

　　今年以来，全市商品房销售面积增速始终在“零增长”附近波动，而自 4月份全市商品房销售额同比增速实现小幅增长 4.6%起，持续平稳增长，前三季度同比增长 6.7%，其中所蕴含的两大内涵值得关注：

　　一是开发企业资金回笼状况较好。虽然全市商品房销售面积并未有突出的增长态势，但开发企业实现的销售额却在小幅增长当中，从一定程度上保障了开发投资的资金流转，也为开发企业保持市场信心起到重要作用；

　　二是区域市场份额变化造成全市均价上扬。从表面上看，销售额增速快于同期销售面积增速是均价上扬的体现，但从深层次来看，房价相对较高的主城九区商品房本年销售市场份额强劲回升才是主要原因，从下图可见，主城九区商品房销售面积占全市比重由 2007年起不断下降，到 2011年底开始回升，于今年前三季度回升至 48.6%。因此，均价上扬的主要原因是今年主城区的商品房销售量增长较快，而非全市价格更高。

　　图 3： 2007年以来主城九区商品房销售面积占全市比重

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　　（三）非住宅类商品房大有可为

　　前三季度，全市商品房销售面积中办公楼销售 34.50万平方米，同比增长 32.2%，商业营业用房销售面积 136.27万平方米，增长 1.8%，其他商品房销售面积 92.34万平方米，增长 21.8%。非住宅类商品房销售面积增速均高于同期全市商品房销售面积增速和商品住宅增速，非住宅类商品房正在成为市场中的新亮点。

　　三、资金到位情况全面缓解，主力资金不断优化

　　前三季度，全市房地产开发企业资金来源合计 3890.89亿元，同比增长 22.2%，较上半年提高 7.0个百分点，其中，本年到位资金 2662.29亿元，增长 19.6%，较上半年提高 10.2个百分点。

　　（一）国内贷款全面好转

　　上半年，全市房地产开发企业国内贷款同比下降 6.3%，其中银行贷款下降 3.2%。但到三季度末，国内贷款达 538.17亿元，同比增长 8.6%，其中银行贷款 471.50亿元，增长 19.4%；

　　（二）自筹资金与回笼资金加速增长

　　前三季度，全市房地产开发企业自筹资金 824.24亿元，同比增长 43.4%，较上半年加快 11.4个百分点；以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金前三季度共计到位 1287.02亿元，增长 16.9%，较上半年加快 11.1个百分点。

　　国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达 99.5%，意味着当前房地产开发企业各个资金来源渠道的畅通，为全市房地产开发业在平稳之后的“进”打下了坚实的基础。

　　四、新开工面积降幅不断收窄

　　新开工面积减少是上半年全市房地产开发投资增速放缓的主要原因之一，近期新开工面积降幅的不断收窄则成为开发投资增速稳中有进的重要支撑， 1-9月全市商品房新开工面积 4311.31万平方米，同比下降 14.7%，下降幅度较上半年减小 8.3个百分点，较一季度减小 18.5个百分点。其中商品住宅新开工面积 3225.28万平方米，下降 16.6%，下降幅度较上半年减小 7.1个百分点，较一季度减小 20.0个百分点。

　　同期，全市商品房施工面积 20422.33万平方米，同比增长 9.9%，其中商品住宅施工面积 15890.41万平方米，增长 8.7%。商品房竣工面积 2211.53万平方米，增长 23.6%，其中商品住宅竣工面积 1854.31万平方米，增长 29.1%。

　　（投资处屈磊旻）